THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KRÔNG PẮK, TỈNH ĐẮK LẮK

 THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KRÔNG PẮK, TỈNH ĐẮK LẮK

Tóm tắt. Nghiên cứu này tập trung vào thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Krông Pắk, tỉnh Đắk Lắk trong giai đoạn 2016–2019. Bài báo sử dụng ba phương pháp với tổng số hộ điều tra, phỏng vấn trên địa bàn bốn xã/thị trấn với 99 hộ gia đình và 10 cán bộ quản lý. Kết quả cho thấy trong giai đoạn này có 17.725 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 48.205.744,3 m2 và phân bố không đồng đều giữa các đơn vị hành chính xã, thị trấn. Loại đất chuyển nhượng chủ yếu là đất nông nghiệp với 11.930 hồ sơ và đất ở 5.795 hồ sơ. Ngoài ra, khảo sát còn cho thấy ý thức của người dân trong việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai ngày càng cao. Hầu hết các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

1 Đặt vấn đề
Ở nước ta hiện nay thị trường quyền sử dụng đất đã xuất hiện và rất sôi động không những ở khu vực thành thị mà còn len lỏi đến từng ngõ ngách thôn quê. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng quyền sử dụng đất [1]. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn. Trên 50% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp [2].
Đắk Lắk là tỉnh có diện tích lớn thứ hai ở khu vực Tây Nguyên (sau Gia Lai) với tổng diện tích đất tự nhiên 1.307.009 ha [3]. Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Đắk Lắk đã thành lập Ban chỉ đạo và Tổ chuyên viên giúp việc Ban chỉ đạo thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng (CNQSD) đất. Vì vậy, việc thực hiện đăng ký, cấp giấy CNQSD đất có nhiều chuyển biến; tỷ lệ giải quyết hồ sơ đúng và trước thời hạn tăng năm sau so với năm trước; tỷ lệ giải quyết trễ hạn ngày càng giảm (Tỷ lệ hồ sở giải quyết quá hạn năm 2018: 1,42%, năm 2019: 1,31%); lũy kế đến nay, tỉnh đã cấp được 1.005.316 ha, đạt tỷ lệ 96,41% diện tích đủ điều kiện cấp giấy (trong đó, đối với tổ chức 604.148 ha, đạt 99,13%; hộ gia đình, cá nhân 401.168 ha, đạt 92,59%) [4].
Huyện Krông Pắk nằm ở phía Đông của thành phố Ban Mê Thuột, tỉnh Đắk Lắk, với tổng diện tích tự nhiên trong địa giới hành chính toàn huyện năm 2019 là 62.577 ha [54, 5]. Trong những năm vừa qua, cơ sở hạ tầng trên toàn tỉnh Đắk Lắk nói chung và huyện Krông Pắk nói riêng phát triển rất nhanh và mạnh. Điều này cũng tạo cho huyện Krông Pắk nhiều cơ hội và thách thức trong phát triển kinh tế – xã hội và làm cho công tác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn, áp lực, nhất là tính hiệu quả trong quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân. Còn nhiều hạn chế trong khâu công khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật cho nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất. Các cơ quan chuyên môn và quản lý ở huyện Krông Pắk đang quan tâm và tìm giải pháp để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân, đồng thời nâng cao tính hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai của huyện.
Từ những vấn đề trên, chúng tôi tiến hành đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Krông Pắk, tỉnh Đắk Lắk, trong giai đoạn 2016–2019. Trên cơ sở đó đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này trên địa bàn.

2 Phương pháp
2.1 Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu
Tài liệu, số liệu thứ cấp
Các tài liệu, số liệu, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê về tình hình CNQSDĐ ở và đất nông nghiệp trong giai đoạn 2016–2019 tại huyện Krông Pắk được thu thập từ phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh huyện Krông Pắk và các cơ quan có liên quan trên địa bàn huyện.

3 Kết quả và thảo luận
3.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Krông Pắk, tỉnh Đắk Lắk giai đoạn 2016–2019
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Krông Pắk theo đơn vị hành chính
Số liệu tổng hợp từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Krông Pắk cho thấy trong giai đoạn 2016–2019, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện rất sôi động và có những vấn đề phức tạp mang tính đặc thù của huyện.
Trong giai đoạn này, tại huyện có tổng số 17.725 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất chuyển nhượng là 48.205.744,3 m2 nhưng phân bố không đồng đều giữa các đơn vị hành chính xã, thị trấn.
Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động nhất tại các xã thuộc khu vực trung tâm của huyện như thị trấn Phước An, xã Hòa Tiến, xã Tân Tiến và xã Hòa Đông. Các xã ven khu vực trung tâm và các xã không gần khu vực trung tâm nhưng có điều kiện kinh tế phát triển có số lượng các vụ chuyển nhượng khá cao như xã Ea Kly và Ea Phê.
Số liệu ở Biểu đồ 1 cho thấy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2016–2019 rất sôi động, trong đó nhiều nhất là ở thị trấn Phước An với 2.817 giao dịch chuyển nhượng được hoàn thành; bình quân mỗi năm có 704 giao dịch; thấp nhất là ở xã Ea Yiêng với 482 giao dịch hoàn thành, bình quân 120,5 giao dịch/năm. Chênh lệch giữa đơn vị có số lượng chuyển nhượng cao nhất và đơn vị có số lượng chuyển nhượng thấp nhất lên đến 5,8 lần. Điều đó cũng phản ánh tình hình phát triển kinh tế – xã hội nói chung và tốc độ đô thị hóa và giá trị đất đai ở các đơn vị hành chính có sự chênh lệch lớn.

Biểu đồ 1. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Krông Pắk trong giai đoạn 2016–2019

Trong giai đoạn 2016–2019, nguyên nhân các xã, thị trấn có số lượng giao dịch lớn là sự bắt đầu phục hồi nền kinh tế sau một đợt rớt giá nông sản và ảnh hưởng của biến đổi khí hậu. Người dân trồng các loại cây như cà phê, sầu riêng, bơ, hồ tiêu, vải, nhãn, sau khi thu hoạch có nguồn thu ổn định và tiến hành mở rộng diện tích canh tác; đầu cơ đất đai, nhất là đối với đất ở đô thị tại thị trấn Phước An. Vì vậy, số lượng các vụ chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này tăng đột biến. Bên cạnh đó, trong giai đoạn trên, nhiều người từ các địa phương khác đến huyện Krông Pắk làm việc và sinh sống đã thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để ở và đầu tư sản xuất kinh doanh cũng đã làm cho số vụ chuyển nhượng tăng lên.
Đặc điểm chung của các đơn vị hành chính có số lượng các hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhiều là những địa phương có điều kiện kinh tế – xã hội phát triển ở mức cao hơn so với các đơn vị khác trong huyện hoặc tiếp giáp với thành phố Ban Mê Thuột và thị xã Buôn Hồ, như thị trấn Phước An, các xã Tân Tiến, Hòa Tiến và Hòa Đông. Đối với các xã như Ea Phê và Ea Kly, tuy không nằm ở trung tâm huyện nhưng do có điều kiện giao thông thuận lợi, có các doanh nghiệp lớn đầu tư tại đây như Nông trường cà phê 719 (xã Ea Kly), Công ty TNHH Nông nghiệp Nosago, Dự án Trang trại điện mặt trời Buôn Ma Thuột tại xã Ea phê, thu hút nhiều nhân lực đến làm việc và sinh sống dẫn đến nhu cầu tăng nhanh về đất đai phục vụ cho việc ở của người dân và sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Bên cạnh những nguyên nhân trên, việc phê duyệt và thực hiện các dự án phát triển trên địa bàn huyện, như Cụm công nghiệp Phước An; quy hoạch xây dựng Khu Đông Bắc; thị trấn Phước An; khu đô thị mới Tây Bắc thị trấn Phước An; khu trung tâm thương mại và dân cư Thái Bình, Tổ hợp khu vui chơi, giải trí và sân golf hồ Ea Nhái (xã Hòa Đông) do tập đoàn FLC đầu tư, cũng là nguyên nhân làm cho số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các xã, thị trấn này đạt mức cao so với các địa phương khác. Các dự án này đã và đang tạo ra những sức hút đối với các nhà đầu tư, góp phần đẩy mạnh tốc độ đô thị hóa trên địa bàn huyện, đồng thời làm cho đất đai trên địa bàn huyện tăng nhanh về giá trị.
Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Krông Pắk theo thời gian
Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Krông Pắk có xu hướng tăng dần qua các năm. Cụ thể, trong bốn năm từ 2016 đến 2019, trong tổng số 17.725 giao dịch chuyển nhượng thành công thì năm 2016 là năm có số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Krông Pắk ở mức ít nhất với 3.654 giao dịch; năm 2019 có số lượng giao dịch cao nhất với 5.131 giao dịch, tăng 1.477 giao dịch so với năm 2016. Nguyên nhân của sự biến động tăng qua từng năm là sự phát triển về điều kiện kinh tế, xã hội của huyện. Từ năm 2016, khi Luật Đất đai 2013 đã đi vào thực tiễn cuộc sống và tác động trực tiếp và mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và sự phát triển kinh tế, xã hội nói chung, các giao dịch chuyển nhượng đã tăng vọt. Nhiều hộ gia đình mở rộng đầu tư sản xuất kinh doanh, trồng rừng, trồng các loại cây lâu năm nên đã mua thêm đất để phục vụ cho việc đầu tư của mình. Bên cạnh đó, nhiều hộ cũng đã mua đất ở tại các xã, thị trấn có điều kiện kinh tế phát triển theo hướng đầu tư sinh lời trong tương lai… Vì vậy, số lượng các giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng qua từng năm.
Biểu đồ 2 cho thấy thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Krông Pắk khá sôi động, đặc biệt trong năm 2018 và năm 2019, khi các dự án quy hoạch các khu đô thị mới Tây Bắc, dự án khu đô thị Đông Bắc thị trấn Phước An; Tổ hợp khu vui chơi, giải trí và sân golf hồ Ea Nhái (xã Hòa Đông) do tập đoàn FLC đầu tư, Dự án xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ giãn dân, tái định cư cho đồng bào dân tộc thiểu số thuộc diện 134 và đồng bào dân tộc thiểu số khác tại xã Vụ Bổn, khu tái định cư Ea Nông A, Ea Nông B.
Trong số các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Krông Pắk, thị trấn Phước An là trung tâm hành chính, có điều kiện kinh tế, xã hội và điều kiện cơ sở hạ tầng cao nhất trong toàn huyện nên trong giai đoạn này, số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn cũng ở mức cao nhất với 2.817 hồ sơ, trong đó năm 2016 có 558 hồ sơ và đến năm 2019 có 851 hồ sơ, tăng hơn 1,5 lần. Xã có số lượng giao dịch.

Biểu đồ 2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Krông Pắk trong giai đoạn 2016–2019

Cao nhất là Ea Kly (1.574 hồ sơ) và xã có số lượng hồ sơ giao dịch chuyển nhượng thấp nhất là Ea Yiêng (482 hồ sơ). Nguyên nhân của số lượng chênh lệch này là xã Ea Kly và xã Ea Yiêng có điều kiện kinh tế khó khăn, điều kiện cơ sở hạ tầng còn hạn chế nên ít có các dự án đầu tư phát triển. Kinh tế ở đây chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp. Thành phần dân tộc thiểu số đa dạng, nhiều người chưa ý thức được việc phải thực hiện đăng ký với cơ quan nhà nước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên số lượng theo quản lý là khá ít. Đặc biệt, nhiều hộ gia đình không phân biệt đất ở và đất nông nghiệp, chỉ biết là đất của mình nên khi chuyển nhượng, họ chỉ biết là bán hết đất nên giá trị có được không cao.
Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Krông Pắk theo loại đất
Trong giai đoạn 2016–2019, trên địa bàn huyện Krông Pắk đã có tổng cộng 17.725 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Kết quả chuyển nhượng theo loại đất được trình bày trên Biểu đồ 3.
Số liệu cho thấy số lượng các giao dịch đối với đất ở trong bốn năm là 5.795, chiếm 1/3 tổng số các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Krông Pắk, trong đó đất ở đô thị có 1.418 giao dịch và đất ở nông thôn có 4.377 giao dịch. Số lượng các giao dịch đối với đất ở đô thị chỉ diễn ra ở thị trấn Phước An nên có thể thấy con số này khá lớn; số giao dịch đất ở nông thôn diễn ra trên toàn bộ 15 xã còn lại của huyện Krông Pắk nên số lượng các giao dịch tính theo bình quân cho từng xã thì không nhiều. Điều này phản ánh đúng thực trạng đô thị hóa trên địa bàn huyện trong thời gian vừa qua, khi huyện đã đẩy mạnh xây dựng các khu đô thị mới Đông Bắc và Tây Bắc thị trấn Phước An đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn. Đối với các xã,

Biểu đồ 3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân tại huyện Krông Pắk theo từng loại đất

Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Krông Pắk

Do nhu cầu của người dân địa phương nói riêng và lực lượng lao động từ các địa phương khác đến định cư, tham gia lao động, sản xuất tại địa phương nên nhu cầu về đất ở cũng khá lớn. Điều này dẫn đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở nông thôn ở các xã cũng diễn ra khá nhiều nhằm phục vụ cho nhu cầu xây dựng nhà ở của người dân sau khi chuyển nhượng.
Xét về tổng thể, số lượng giao dịch đối với đất nông nghiệp luôn ở mức cao hơn hẳn so với đất ở. Nguyên nhân của kết quả này là huyện Krông Pắk là huyện miền núi, có diện tích đất nông nghiệp là 53.502,64 ha (85,5% tổng diện tích đất tự nhiên); do đó, kinh tế nông nghiệp vẫn chiếm vai trò quan trọng trong cơ cấu kinh tế của huyện. Trong thời gian qua, huyện đã chủ động phát triển kinh tế theo hướng trang trại, kết hợp với việc trồng nhiều loại cây phù hợp với điều kiện thổ nhưỡng của địa phương; sản lượng một số cây trồng chính, nhất là cây cà phê, luôn tăng đáng kể. Các sản phẩm nông nghiệp của huyện cũng được tiêu thụ tốt, đem lại nguồn thu nhập lớn cho các hộ gia đình, cá nhân nên đời sống của người dân được nâng cao. Người dân có điều kiện kinh tế cao hơn nên đã chủ động mở rộng diện tích sản xuất nông nghiệp, đầu tư mua đất để xây dựng nhà ở… Để có những thành công này, huyện đã thực hiện đồng bộ các giải pháp trong sản xuất, chuyển đổi cơ cấu cây trồng tạo thu nhập ổn định cho người nông dân.

3.2 Thực trạng công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Krông Pắk
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Về loại đất chuyển nhượng và tình trạng giấy tờ khi thực hiện chuyển nhượng
Kết quả khảo sát 99 hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2016–2019 tại thị trấn Phước An, xã Ea Kly, xã Ea Phê và xã Vụ Bổn về loại đất chuyển nhượng và tình trạng giấy tờ chuyển nhượng được trình bày ở Bảng 1.
Số liệu ở Bảng 1cho thấy, trong giai đoạn 2016–2019, tỉ lệ các trường hợp chuyển nhượng khi đã có đầy đủ GCNQSDĐ là 89 (89,9%). Vẫn còn bảy trường hợp giao dịch khi chưa có GCNQSD đất, chỉ có giấy tờ có xác nhận của UBND xã, thị trấn (7,1%) và ba trường hợp giao dịch thông qua giấy tờ viết tay, có người làm chứng (3,0%). Qua đó, có thể nhận thấy về mặt giấy tờ khi chuyển nhượng ở bốn địa phương có sự khác biệt rõ rệt. Thị trấn Phước An – đây là trung tâm hành chính của huyện – có tốc độ đô thị hóa khá cao nên tỷ lệ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất ở chiếm tỷ lệ cao hơn so với đất nông nghiệp (23 hộ), trong đó cả 30 hộ được hỏi đều thực hiện chuyển nhượng khi có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bảng 1. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra, 2020

Tại các xã Ea Kly và Ea Phê, số lượng các hộ thực hiện chuyển nhượng đối với đất ở và đất nông nghiệp khá giống nhau. Ở hai địa phương này, về tình trạng giấy tờ khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vẫn có xuất hiện những trường hợp chỉ có giấy tờ viết tay có xác nhận của UBND xã, trong đó xã Ea Kly có ba trường hợp và xã Ea Phê có hai trường hợp; ngoài ra, tại xã Ea Phê có một trường hợp thực hiện chuyển nhượng khi có giấy tờ viết tay, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Tại xã Vụ Bổn, phần lớn các vụ chuyển nhượng là đối với đất nông nghiệp, tỷ lệ các thửa đất được thực hiện chuyển nhượng chỉ có giấy tờ viết tay khá cao (bốn thửa, chiếm tỷ lệ 21,1%).