Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 - Quy trình thẩm định giá;
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 - Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá;
Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 07 - Phân loại tài sản trong thẩm định giá.
THÔNG TƯ
Ban hành tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 05, 06 và 07
Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012;
Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Căn cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2013 của Chính
phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;
Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá;
Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư ban hành Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 05, 06 và 07.
Điều 1. Ban hành kèm theo Thông tư này 3 (ba) Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Điều 2. Hiệu lực thi hành
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 20 tháng 4 năm 2015.
2. Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm: Tiêu chuẩn số 04 -
Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản ban hành kèm theo
Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc
ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Tiêu chuẩn số 05 - Quy trình
thẩm định giá tài sản ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày
01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam (đợt 2); Tiêu chuẩn số 12 - Phân loại tài sản ban hành kèm theo
Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về
việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3) hết hiệu lực kể từ ngày Thông
tư này có hiệu lực thi hành.
Điều 3. Tổ chức thực hiện
1. Cục Quản lý giá chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan chỉ
đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định
giá ban hành kèm theo Thông tư này và các văn bản pháp luật có liên quan.
2. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc đề nghị các đơn vị phản ánh về Bộ Tài chính để hướng dẫn giải quyết và sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.
|
|
KT. BỘ TRƯỞNG |
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM
ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
TIỀU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ
VIỆT NAM SỐ 05
Quy trình thẩm định giá
(Ký
hiệu: TĐGVN 05)
(Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài
chính)
I. QUY ĐỊNH CHUNG
1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện
quy trình thẩm định giá khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi
chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân
khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy
định khác của pháp luật có liên quan.
3. Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá
(nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần
thiết về các quy định trong tiêu chuẩn này để hợp tác với doanh nghiệp thẩm
định giá trong quá trình thẩm định giá.
II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
1. Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá
trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và
gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
2. Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:
a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài
sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại
thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các
đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm
định giá.
b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng
kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả
thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ
vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề
nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp
đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích
thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng
thư thẩm định giá
d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá.
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế -
kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác
định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị
trường của tài sản.
Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích
những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở
cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị
thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá.
e) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt
Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn
chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường
hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm
các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của
tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc
ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.
Ví dụ: Khi thẩm định giá thửa đất của một nhà máy, thẩm định viên thu
thập được thông tin cho rằng thửa đất này có khả năng bị ô nhiễm nhưng chưa có
cơ sở vững chắc để kết luận thửa đất này bị ô nhiễm. Thẩm định viên có thể giả
thiết thửa đất này không bị ô nhiễm nếu các chi phí để xác định mức độ ô nhiễm
là quá lớn và không cần thiết trong bối cảnh, phạm vi cuộc thẩm định giá. Hoặc,
hi thẩm định giá trị của tên thương mại gắn với một doanh nghiệp, thẩm định
viên có thể giả định rằng doanh nghiệp đó sẽ tiếp tục hoạt động lâu dài mặc dù
điều này không hoàn toàn chắc chắn.
Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực
tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù
hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Ví dụ như trường
hợp thẩm định giá một tòa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt là tòa
nhà đó đã được hoàn thành tại thời điểm thẩm định giá; hoặc trường hợp một
doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khách
hàng yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp vẫn
đang hoạt động tại thời điểm thẩm định giá.
Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với
mục đích thẩm định giá. Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự
đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của
pháp luật có liên quan.
Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những giả thiết
đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, hoặc nên đưa ra dưới dạng giả thiết
đặc biệt thì cần xem xét lại và thông báo, trao đổi ngay với người đại diện
theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá (hoặc người được ủy quyền trong
lĩnh vực thẩm định giá) và khách hàng, từ đó đưa ra hướng xử lý phù hợp. Nếu
việc tiến hành thẩm định giá trên cơ sở một giả thiết đặc biệt khiến cho việc
thẩm định giá trở nên không khả thi thì cũng cần loại bỏ giả thiết đặc biệt
này.
Các giả thiết và giả thiết đặc biệt cần được thuyết minh rõ tại báo cáo
kết quả thẩm định giá theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
3. Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm:
a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung
công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của
toàn bộ cuộc thẩm định giá.
b) Nội dung kế hoạch bao gồm:
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần
thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu
đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần
thẩm định giá.
- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích
dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án
phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá
của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động
thẩm định giá của doanh nghiệp.
- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
4. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao
gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế;
thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua
bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời
gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền
thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm
quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở
hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển
kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản.
Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin
cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận
và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp,
nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có
nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc
xác minh, làm rõ.
Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên
bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản
thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp
ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.
Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố
ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông
tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm
định giá lựa chọn.
Ví dụ về các thông tin cần thu thập đối với một số nhóm tài sản như
sau:
- Đối với máy móc, thiết bị: Khảo sát và thu thập số liệu về chỉ tiêu
và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất,
xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, công suất, quy mô, kích
thước, chất liệu, mức độ hao mòn và các đặc điểm khác ảnh hưởng đến giá trị của
tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu có). Ngoài ra, thẩm định viên
cần thu thập thêm các thông tin về tình hình tiêu thụ, phân phối trên thị
trường (bán rộng rãi, độc quyền phân phối hoặc hình thức khác).
- Đối với bất động sản: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế
của bất động sản, so sánh với vị trí của các bất động sản khác trong cùng khu
vực, mô tả các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản; diện tích đất và
công trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động sản; loại
hình kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; thời điểm hoàn thành và thời điểm
đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì; kết cấu
hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường, khu để xe và các yếu tố
khác); cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm
định giá; các số liệu về kinh tế - xã hội, môi trường, quy hoạch và những yếu
tố khác có tác động đến giá trị của bất động sản, những đặc trưng của thị
trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản thẩm định
giá và khu vực lân cận; các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã
hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy
hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác).
- Đối với doanh nghiệp: Khảo sát và thu thập số liệu về ngành nghề kinh
doanh, vị trí kinh doanh trong ngành (nếu có), thành viên góp vốn, năng lực
quản trị, quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng và nhà cung cấp; các khoản
doanh thu và chi phí của doanh nghiệp; hiện trạng về tài sản, tổng giá trị tài
sản thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá; môi trường
kinh tế, môi trường chính trị, môi trường khoa học – công nghệ, các đơn vị cạnh
tranh, cơ chế quản lý của Nhà nước đối với doanh nghiệp; các thông tin khác ảnh
hưởng tới giá trị của doanh nghiệp.
- Đối với tài sản tài chính: Khảo sát thu thập thông tin về thị trường,
thu nhập từ tài sản tài chính mang lại, quyền lợi và lợi ích có được từ việc
nắm giữ tài sản, tính thanh khoản của tài sản tài chính. Đối với từng loại tài
sản tài chính cụ thể, thẩm định viên thu thập số liệu về các chỉ số đánh giá có
thể áp dụng với loại tài sản tài chính cụ thể cũng như các đặc điểm khác ảnh
hưởng tới giá trị của tài sản tài chính.
Ngoài ra, thẩm định viên phải thu thập các thông tin như các thông tin
liên quan đến tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí,
giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài
sản thẩm định giá và tài sản so sánh (nếu có); các thông tin về yếu tố cung -
cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua - người bán
tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếu
có).
5. Phân tích thông tin
Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan
đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các
yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Cụ thể:
a) Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế
- kỹ thuật).
b) Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá:
cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học,
công nghệ và các yếu tố khác.
c) Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo
đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật,
tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá
khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất của tài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể. Khi đó cần cân nhắc
đóng góp của tài sản đó cho giá trị chung của tổng thể. Mục đích sử dụng tốt
nhất và có hiệu quả nhất của tài sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại
của tài sản. Thẩm định viên cần phân tích và trình bày các khả năng sử dụng tài
sản cho phù hợp với những yếu tố pháp lý, tự nhiên và tài chính để xác định mục
đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản. Trong đó, cần đánh giá
cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh sau:
- Về tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theo
quy định của hợp đồng hoặc quy định của pháp luật. Ví dụ như:
+ Hợp đồng thuê dài hạn có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất của một tài sản, do trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng
thuê việc sử dụng tài sản có thể bị giới hạn bởi hợp đồng cho thuê.
+ Các quy định của Chính phủ về phát triển, xây dựng, bảo trì, bảo
dưỡng, đăng kiểm, môi trường, tác động của xã hội đối với việc sử dụng tài sản
cũng ảnh hưởng lớn tới việc xác định mục đích sử dụng của tài sản.
Đối với bất động sản các yếu tố về tính pháp lý chi phối việc sử dụng
tốt nhất và có hiệu quả nhất có thể là các quy định về xây dựng, phân vùng quy
hoạch (thường phản ánh trong hầu hết các quyết định sử dụng cao nhất và tốt
nhất), luật hoặc quy chuẩn xây dựng có thể hạn chế việc xây dựng lô đất, ô đất
được phát triển để đạt được mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng
cách áp đặt các hạn chế gây tăng chi phí xây dựng.
- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản:
Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản phụ thuộc vào việc xem xét các
yếu tố vật chất, kỹ thuật như kích thước, thiết kế, các điều kiện ảnh hưởng của
tự nhiên và các yếu tố vật chất, kỹ thuật khác. Một số tài sản có thể đạt được
sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó khi kết hợp với một số tài sản nhất
định khác. Trong trường hợp này, các thẩm định viên phải xác định tính khả thi
và khả năng kết hợp với một số tài sản nhất định đó để đưa ra quyết định về
việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.
- Khả thi về tài chính: Sau khi đáp ứng được hai tiêu chí đầu tiên,
thẩm định viên cần phân tích thêm để xác định khả năng tạo ra thu nhập, hoặc
lợi tức bằng hoặc lớn hơn số tiền cần thiết để đáp ứng các chi phí hoạt động,
chi phí sử dụng, đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính và thu hồi vốn. Mọi
kế hoạch sử dụng tạo ra lợi nhuận dương được coi là khả thi về mặt tài chính.
Để xác định tính khả thi về tài chính, thẩm định viên phải ước tính
tổng thu nhập trong tương lai kỳ vọng có thể có được từ mỗi mục đích sử dụng
tiềm năng. Các khoản bỏ trống, thất thu, chi phí hoạt động và các chi phí cần
thiết khác để áp dụng mục đích sử dụng tiềm năng được trừ vào thu nhập để có
được thu nhập hoạt động thuần. Nếu lợi nhuận tạo ra từ việc sử dụng đủ để đáp
ứng các tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận kỳ vọng thì việc
sử dụng là khả thi về mặt tài chính.
Tuy nhiên trong số các mục đích sử dụng khả thi về mặt tài chính thì
mục đích sử dụng tạo ra lợi nhuận cao nhất phù hợp với tỷ lệ lợi nhuận của
ngành thì đó là mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất. 6. Xác định giá trị tài
sản thẩm định giá
Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa
chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở
giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các
phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan
(nếu có).
Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với
một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả
thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên
ngành. Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá
và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính,
phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân
tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài
sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để
kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm
định giá khác.
Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong
các trường hợp:
- Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch
(tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm
thẩm định giá.
- Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá
trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được
những hạn chế về thông tin này.
7. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi
cho khách hàng, các bên liên quan
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập
theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá:
Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành
chứng thư thẩm định giá.
- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở
đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về
pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định
giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định
giá có hiệu lực.
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được
doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát
hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba
sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký
kết./.
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM
ĐỊNH GIÁ VIỆT
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ
VIỆT
Báo cáo kết quả thẩm định
giá, Chứng thư thẩm định giá,
Hồ sơ thẩm định giá
(Ký
hiệu: TĐGVN 06)
(Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài
chính)
I. QUY ĐỊNH CHUNG
1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định nội dung và thể thức của
báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá
trong hoạt động thẩm định giá tài sản theo quy định của pháp luật.
2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi
chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân
khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy
định khác của pháp luật có liên quan.
II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
1. Báo cáo kết quả thẩm định giá
Báo cáo kết quả thẩm định giá (sau đây gọi là Báo cáo) phải thể hiện
thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để
thuyết minh về mức giá của tài sản cần thẩm định giá. Những thông tin này phải
được trình bày theo một trình tự khoa học, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến
những yếu tố tác động tới giá trị của tài sản. Báo cáo phải có các lập luận,
phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường hình thành kết quả thẩm định
giá. Báo cáo là một phần không thể tách rời của Chứng thư thẩm định giá.
Nội dung chi tiết của Báo cáo có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định
giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng. Tuy
nhiên, một Báo cáo phải bao gồm các nội dung cơ bản sau:
a) Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh được phép
phát hành chứng thư thẩm định giá.
Tên và địa chỉ của doanh nghiệp, văn phòng giao dịch của doanh nghiệp
(nếu có). Tên và địa chỉ của chi nhánh doanh nghiệp phát hành Báo cáo và chứng
thư thẩm định giá.
b) Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá:
- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định
giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
- Tên tài sản thẩm định giá.
- Thời điểm thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá.
- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức
độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó.
- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá: những văn bản quy phạm pháp luật về
thẩm định giá, các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được áp dụng trong cuộc
thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật khác do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ở trung ương hoặc địa phương ban hành liên quan tới cuộc thẩm định giá,
các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá.
c) Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao
dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.
d) Thông tin về tài sản thẩm định giá bao gồm: các mô tả chi tiết và
phân tích liên quan như tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và
kinh tế - kỹ thuật của tài sản.
Thông tin về đặc điểm của một số tài sản thẩm định giá được hướng dẫn
tại Phụ lục 01; các tài liệu thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật của một số tài sản
thẩm định giá tham khảo tại Phụ lục 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
đ) Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá: Thẩm định viên cần đưa ra
được căn cứ, lập luận để xác định cơ sở thẩm định giá của tài sản là cơ sở giá
trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Đối với mỗi tài sản thẩm định
giá trong một cuộc thẩm định giá chỉ có thể xác định một cơ sở giá trị thẩm
định giá là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường.
e) Giả thiết và giả thiết đặc biệt
Thẩm định viên cần nêu rõ các giả thiết, giả thiết đặc biệt để phục vụ
cho việc thẩm định giá, cơ sở xây dựng cũng như ảnh hưởng của các giả thiết này
đến kết quả thẩm định giá.
g) Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá:
Thẩm định viên cần nêu rõ cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
được lựa chọn áp dụng, căn cứ lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định
giá đó.
Khi áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá, thẩm định
viên cần thể hiện trong Báo cáo những lập luận, phân tích, chứng cứ, số liệu,
bảng tính và các yếu tố khác cho những lần điều chỉnh, tính toán trong cả quá
trình thẩm định giá. Các thông tin, số liệu sử dụng trong Báo cáo cần phải được
trích dẫn nguồn cụ thể.
h) Kết quả thẩm định giá
i) Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
k) Những điều khoản loại trừ và hạn chế:
- Thẩm định viên căn cứ vào hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu
cầu/đề nghị thẩm định giá, loại tài sản, đặc điểm của cuộc thẩm định giá để đưa
ra điều khoản loại trừ và hạn chế cho phù hợp.
- Các điều khoản loại trừ và hạn chế có thể bao gồm điều kiện ràng buộc
về công việc, giới hạn về phạm vi công việc và các điều kiện hạn chế khác. Ví
dụ: sự không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản, hạn chế về thông tin,
dữ liệu liên quan cần thu thập, ...
- Thẩm định viên cần có đánh giá về mức độ ảnh hưởng của các hạn chế;
đồng thời, đưa ra cách thức xử lý (nếu có) đối với các hạn chế đó trong quá
trình thẩm định giá.
- Thẩm định viên cần nêu rõ những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có)
liên quan đến tài sản thẩm định giá, những xung đột lợi ích có thể nảy sinh
trong quá trình thực hiện thẩm định giá.
l) Thông tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại diện theo pháp
luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm
định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện Báo cáo kết quả thẩm
định giá:
- Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách
nhiệm thực hiện cuộc thẩm định giá phù hợp với đăng ký hành nghề tại doanh
nghiệp thẩm định giá.
- Họ tên, số thẻ và chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh
nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có)
của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá đối trường
hợp phát hành Báo cáo tại doanh nghiệp thẩm định giá. Họ tên, số thẻ và chữ ký
của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh
doanh nghiệp thẩm định giá đối với trường hợp phát hành Báo cáo tại chi nhánh
doanh nghiệp thẩm định giá được phép phát hành chứng thư thẩm định giá theo ủy
quyền của doanh nghiệp thẩm định giá.
m) Các phụ lục kèm theo, bao gồm:
- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến cuộc thẩm định
giá.
- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài
sản thẩm định giá.
- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.
- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).
Ngoài ra, thẩm định viên cần dẫn chiếu nguồn tin đối với tất cả các
thông tin, số liệu trong Báo cáo.
Mẫu Báo cáo được quy định tại Phụ lục 03 và Phụ lục 04 ban hành kèm
theo Tiêu chuẩn này.
2. Chứng thư thẩm định giá
Chứng thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau:
- Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định
giá.
- Thông tin về khách hàng thẩm định giá.
- Thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản,
đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật).
- Mục đích thẩm định giá.
- Thời điểm thẩm định giá.
- Căn cứ pháp lý.
- Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá.
- Giả thiết và giả thiết đặc biệt
- Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
- Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá.
- Kết quả thẩm định giá cuối cùng.
- Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách
nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký Báo cáo.
- Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh
nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có)
của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá trường hợp
phát hành chứng thư tại doanh nghiệp thẩm định giá. Họ tên, số thẻ, chữ ký của
người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh
nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm
định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá.
- Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
- Các phụ lục kèm theo (nếu có).
Chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng bao gồm cả báo cáo kết quả thẩm
định giá. Mẫu chứng thư thẩm định giá được quy định tại Phụ lục số 05 ban hành
kèm theo Tiêu chuẩn này.
3. Hồ sơ thẩm định giá
a) Thẩm định viên có trách nhiệm lập hồ sơ thẩm định giá để chứng
minh quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng các Tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt
Hồ sơ thẩm định giá được khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật
về giá và pháp luật về lưu trữ. Việc khai thác Hồ sơ thẩm định giá phải đảm bảo
tính bảo mật theo quy định của pháp luật.
b) Hồ sơ thẩm định giá bao gồm toàn bộ những thông tin, tài liệu cần
thiết, phục vụ cho quá trình thẩm định giá tài sản để hình thành kết quả thẩm
định giá cuối cùng. Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá phải được phân loại, sắp
xếp theo thứ tự và được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin
khác theo quy định của pháp luật hiện hành. Thành phần của từng hồ sơ thẩm định
giá có thể khác biệt căn cứ vào mục đích thẩm định giá và loại tài sản cần thẩm
định giá.
c) Lưu trữ hồ sơ thẩm định giá
Hồ sơ thẩm định giá phải được đưa vào lưu trữ bằng giấy và dữ liệu điện
tử kể từ ngày phát hành Chứng thư thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá
hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành Chứng thư thẩm định giá.
Căn cứ vào loại hình lưu trữ, hồ sơ thẩm định giá phải có đủ các thông tin, tài
liệu cơ bản như sau:
* Hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ bằng giấy cần có:
- Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.
- Những thông tin cơ bản và địa chỉ liên hệ của khách hàng thẩm định
giá.
- Những thông tin cơ bản của thẩm định viên và toàn bộ các cán bộ khác
của doanh nghiệp thẩm định giá được giao tham gia cuộc thẩm định giá tài sản.
- Bản gốc hoặc sao y bản chính hợp đồng thẩm định giá và biên bản thanh
lý hợp đồng thẩm định giá (nếu có), hoặc bản gốc văn bản đề nghị/yêu cầu thẩm
định giá.
- Thông tin, tài liệu về đặc điểm pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của tài
sản thẩm định giá, hoặc doanh nghiệp cần thẩm định giá/xác định giá trị doanh
nghiệp và các tài sản so sánh (nếu có).
- Báo cáo của chuyên gia được mời cung cấp ý kiến chuyên môn (nếu có).
Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất
thiết kế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo
cáo kết quả thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của
chuyên gia tư vấn.
- Biên bản khảo sát kèm nhận định và chữ ký xác nhận của thẩm định viên
khảo sát thực tế. Trong biên bản khảo sát cần nêu rõ mục đích, thời gian, tên
những người tham gia khảo sát thực tế, kết quả thu được từ khảo sát thực tế,
chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ pháp lý và lý do
có sự chênh lệch đó.
- Toàn bộ tài liệu, thông tin thu thập được bao gồm cả ảnh chụp thực
tế, và các tài liệu, thông tin cần thiết khác để hình thành kết quả thẩm định
giá.
- Những tài liệu phân tích, đánh giá của thẩm định viên về những vấn đề
thẩm định giá liên quan.
- Bản gốc Báo cáo kết quả thẩm định giá và các phụ lục kèm theo.
- Bản gốc Chứng thư thẩm định giá và các phụ lục kèm theo.
* Hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ điện tử cần có:
- Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.
- Những thông tin cơ bản của thẩm định viên chịu trách nhiệm chính và
các cán bộ khác tham gia thực hiện thẩm định giá.
- Nội dung cơ bản tại báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm
định giá, các phụ lục và bảng tính kèm theo (nếu có).
- Nguồn của từng thông tin thu thập liên quan.
d) Thời hạn lưu trữ tối thiểu là 10 (mười) năm đối với hồ sơ thẩm định
giá bằng giấy và lưu trữ vĩnh viễn đối với dữ liệu điện tử. Doanh nghiệp thẩm
định giá phải có biện pháp để duy trì tính bảo mật, an toàn, toàn vẹn, có khả
năng tiếp cận và phục hồi được của hồ sơ thẩm định giá trong thời hạn lưu trữ.
Đối với hồ sơ thẩm định giá đã hết thời hạn lưu trữ, được tiêu hủy theo
quy định của Pháp luật./.
PHỤ LỤC 01
THÔNG TIN VỀ ĐẶC ĐIỂM CỦA
MỘT SỐ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
(Ban
hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các
thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá. Các
thông tin cụ thể cần thu thập được thực hiện theo quy định của Hệ thống tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt
1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của một số tài sản thẩm định giá được
thể hiện thông qua một số thông tin sau:
a) Đối với bất động sản:
- Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản.
- Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại
đường phố, nhóm đất.
- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện
tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống
giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước.
- Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống):
loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2),
chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng,
diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước, thời
gian đưa vào sử dụng, tình trạng sửa chữa và bảo trì; loại, hạng đường xá, cầu
cống.
- Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu
vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa
đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng,
trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.
- Đặc điểm quy hoạch, phân vùng của thửa đất, nhà cửa hoặc công trình
kiến trúc trên đất.
- Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được
phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động
sản hay không.
- Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động
sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng
từ hoạt động sản xuất, kinh doanh).
b) Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải,
vật tư, hàng hóa:
- Công suất máy móc thiết bị.
- Đặc điểm dây chuyền công nghệ.
- Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hóa.
- Năm sản xuất, tên nhà máy, tên quốc gia sản xuất, nhãn hiệu.
- Các ký hiệu kỹ thuật cơ bản như: seri, số tàu, số đăng ký -
đăng kiểm và các ký hiệu kỹ thuật khác.
- Năm đưa vào sử dụng.
- Tỷ lệ hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.
2. Đặc điểm pháp lý của một số tài sản được thể hiện qua một số thông
tin sau:
a) Đối với bất động sản: thẩm định viên tìm hiểu thông tin về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; các thông tin về nguồn gốc tài sản (nhà, đất,..), thông tin về mua
bán, chuyển nhượng, giao tài sản, thừa kế, tặng cho tài sản; các thông tin về
tranh chấp bất động sản (nếu có).
b) Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải,
vật tư, hàng hóa:
- Tài sản được sở hữu hợp pháp thể hiện qua hóa đơn mua, bán, cho thuê
tài sản hoặc các giấy tờ hợp lệ khác.
- Tài sản không rõ nguồn gốc.
PHỤ LỤC 02
TÀI LIỆU THỂ
HIỆN ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ,
KỸ THUẬT CỦA
TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
(Ban
hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định
giá được thể hiện thông qua một số tài liệu như:
1. Đối với bất động sản:
- Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (nếu có).
- chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (nếu có).
- Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp
chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất) bao gồm:
+ Quyết định giao, cấp đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ở
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
+ Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.
+ Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được cơ quan có
thẩm quyền giao đất làm nhà bán.
+ Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.
Trường hợp chủ bất động sản có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên
chủ đang sử dụng thì phải có các giấy tờ kèm theo chứng minh, ví dụ: giấy tờ mua
bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng bất động sản đó.
- Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất
động sản và các bản vẽ khác (bản sao).
- Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của
văn phòng qui hoạch đô thị (bản sao).
- Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao).
- Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản.
- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.
2. Đối với vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa khác:
- Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa.
- Hóa đơn mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa; những tài liệu
khác thể hiện tính pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của vật tư, máy móc
thiết bị, hàng hóa.
- Catalô, các thông số kinh tế - kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc,
thiết bị, hàng hóa.
- Các tài liệu khác thể hiện các đặc điểm pháp lý hoặc kinh tế - kỹ
thuật của tài sản.
PHỤ LỤC 03
MẪU BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM
ĐỊNH GIÁ
ÁP DỤNG CHO DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
(Ban
hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
|
Tên doanh nghiệp |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA
VIỆT NAM |
|
Số: ……… |
……, ngày …... tháng …..
năm ….. |
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số .............. ngày ......./....../.......)
1. Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá
Tên doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính và địa chỉ văn phòng giao dịch
(nếu có).
2. Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá
- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định
giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
- Tên tài sản thẩm định giá.
- Thời điểm thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá.
- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức
độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó.
- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá.
3. Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao
dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
Có thể bao gồm các thông tin như:
- Thông tin tổng quan về thị trường
- Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định
giá.
- Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh.
- Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh
hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá.
- Các thông tin khác có liên quan.
4. Thông tin về tài sản thẩm định giá
Căn cứ kết quả khảo sát thực tế, thu thập thông tin và phân tích thông
tin, trình bày thông tin chi tiết về tài sản thẩm định giá theo hướng dẫn tại
Phụ lục số 1 của Tiêu chuẩn này.
5. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
6. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).
7. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
a) Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.
- Nêu rõ căn cứ lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp
dụng.
-Trường hợp áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá: chỉ rõ phương pháp
thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá
nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến
kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
-Trường hợp chỉ áp dụng được 01 phương pháp thẩm định giá, nêu rõ lý
do.
b) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- Dựa trên các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá lựa chọn; thể
hiện những lập luận, phân tích, chứng cứ, số liệu, bảng tính, ... cho những lần
điều chỉnh, tính toán trong cả quá trình thẩm định giá để xác định giá trị tài
sản cần thẩm định giá. Các thông tin, số liệu sử dụng cần phải được trích dẫn
nguồn cụ thể.
- Kết quả thẩm định giá.
8. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
9. Những điều khoản loại trừ và hạn chế
10. Các phụ lục kèm theo
- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến việc thẩm định
giá.
- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm
định giá (được hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục số 2 của Tiêu chuẩn này).
- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.
- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).
Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành ....... bản chính bằng
tiếng Việt (trong trường hợp Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành bằng
02 ngôn ngữ trở lên) kèm theo Chứng thư thẩm định giá số ........... ngày
...../..../........ tại ..<doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh
nghiệp thẩm định giá>...
|
THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ |
DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ |
PHỤ LỤC 04
MẪU BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM
ĐỊNH GIÁ
ÁP DỤNG CHO CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
(kèm
theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)
|
TÊN DOANH NGHIỆP |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA
VIỆT NAM |
|
Số: ………… |
……., ngày ……. tháng …… năm
……. |
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số .............. ngày
......./....../.......)
1. Các thông tin về chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá
- Tên doanh nghiệp chịu trách nhiệm về hoạt động chi nhánh, trụ sở
chính và văn phòng giao dịch (nếu có).
- Tên chi nhánh, địa chỉ trụ sở chính và địa chỉ văn phòng giao dịch
(nếu có).
2. Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá
- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định
giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
- Tên tài sản thẩm định giá.
- Thời điểm thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá.
- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức
độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó.
- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá.
3. Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao
dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
Có thể bao gồm các thông tin như:
- Thông tin tổng quan về thị trường
- Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định
giá.
- Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh.
- Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh
hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá.
- Các thông tin khác có liên quan.
4. Thông tin về tài sản thẩm định giá
Căn cứ kết quả khảo sát thực tế, thu thập thông tin và phân tích thông
tin, trình bày thông tin chi tiết về tài sản thẩm định giá theo hướng dẫn tại Phụ
lục số 1 của Tiêu chuẩn này.
5. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
6. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).
7. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
a) Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.
- Nêu rõ căn cứ lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp
dụng.
- Trường hợp áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá: chỉ rõ phương
pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm
định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để
đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
- Trường hợp chỉ áp dụng được 01 phương pháp thẩm định giá, nêu rõ lý
do.
b) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- Dựa trên các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá lựa chọn; thể
hiện những lập luận, phân tích, chứng cứ, số liệu, bảng tính, ... cho những lần
điều chỉnh, tính toán trong cả quá trình thẩm định giá để xác định giá trị tài
sản cần thẩm định giá. Các thông tin, số liệu sử dụng cần phải được trích dẫn
nguồn cụ thể.
- Kết quả thẩm định giá.
8. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
9. Những điều khoản loại trừ và hạn chế
10. Các phụ lục kèm theo
- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến việc thẩm định
giá.
- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm
định giá (được hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục số 2 của Tiêu chuẩn này).
- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.
- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).
Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành ....... bản chính bằng
tiếng Việt (trong trường hợp Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành bằng
02 ngôn ngữ trở lên) kèm theo Chứng thư thẩm định giá số ........... ngày
...../..../........ tại ..<doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh
nghiệp thẩm định giá>...
|
THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH
NGHỀ Họ tên Số thẻ thẩm định viên về
giá: .......... |
CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP
THẨM ĐỊNH GIÁ Họ tên Số thẻ thẩm định viên về
giá: .......... |
PHỤ LỤC 05
MẪU CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Ban
hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)
|
TÊN DOANH NGHIỆP |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA
VIỆT NAM |
|
Số: ………. |
…….., ngày …… tháng …… năm
..…. |
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính
gửi: .......<Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm
định giá (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng thẩm định giá đã ký kết>......
Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số ....... ngày ...../......./........ ký
kết giữa <doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm định
giá được phát hành chứng thư thẩm định giá> và/hoặc văn bản yêu cầu/ đề
nghị thẩm định giá số ngày ...../......./........ của <khách hàng thẩm
định giá>;
Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số ....... ngày
...../......./........ của <doanh nghiệp thẩm định giá/chi nhánh doanh
nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá>;
Căn cứ khác (nếu có),
<Doanh nghiệp thẩm định giá/Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá
được phát hành chứng thư thẩm định giá> cung cấp Chứng thư thẩm định giá
số ........ ngày ...../......./........ với các nội dung sau đây:
1. Khách hàng thẩm định giá
- Tên cơ quan/ tổ chức/ cá nhân (tên đầy đủ bằng tiếng Việt):
...................
- Địa chỉ trụ sở chính:
..............................................................................
- Số điện thoại: ............................... Số fax:
.....................................
- Người đứng đầu/ đại diện theo pháp luật: .....<Họ tên, số CMND
và ngày cấp>........
2. Thông tin về tài sản thẩm định giá
Tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kỹ thuật của tài
sản thẩm định giá.
3. Thời điểm thẩm định giá
4. Mục đích thẩm định giá
5. Căn cứ pháp lý
Nêu rõ những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền ở Trung ương hoặc địa phương ban hành có liên quan
đến cuộc thẩm định giá tài sản.
6. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
Chỉ áp dụng một loại cơ sở giá trị (thị trường hoặc phi thị trường) đối
với một loại tài sản.
7. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).
8. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
Nêu rõ cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng và căn cứ lựa
chọn.
9. Kết quả thẩm định giá
10. Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá
11. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
12. Các tài liệu kèm
theo
- Báo cáo kết quả thẩm định giá
- Các phụ lục kèm theo (nếu có).
Chứng thư thẩm định giá được phát hành ....... bản chính bằng tiếng
Việt (trong trường hợp Chứng thư thẩm định giá được phát hành bằng 02 ngôn ngữ
trở lên) tại ..<Doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm
định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá>.... <Doanh nghiệp
thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư
thẩm định giá> giữ ........ bản, khách hàng thẩm định giá giữ .......
bản, bên thứ ba (nếu có theo thỏa thuận tại hợp đồng thẩm định giá liên quan đã
được ký kết) giữ ........ bản- có giá trị như nhau.
Mọi hình thức sao chép Chứng thư thẩm định giá không có sự đồng ý bằng
văn bản của ..<doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm
định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá>.... đều là hành vi vi
phạm pháp luật.
|
THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH
NGHỀ |
DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH
GIÁ/CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC PHÁT HÀNH CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH
GIÁ Họ tên Số thẻ thẩm định viên về
giá: .......... |
*: Áp dụng đối với trường hợp chi nhánh phát hành chứng thư thẩm định giá
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM
ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ
VIỆT NAM SỐ 07
Phân loại tài sản trong thẩm định giá
(Ký
hiệu: TĐGVN 07)
(Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài
chính)
I. QUY ĐỊNH CHUNG
1. Phạm vi điều chỉnh tiêu chuẩn này quy định về phân loại tài sản và
hướng dẫn thực hiện phân loại tài sản trong quá trình thẩm định giá.
2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi
chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân
khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy
định khác của pháp luật có liên quan.
II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
1. Các tài sản thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác. Trường hợp hồ sơ, tài liệu chứng minh tính hợp
pháp của tài sản bị mất, bị cháy, bị hủy hoại do địch họa hoặc lý do bất khả
kháng khác thì dựa trên khai báo, cam kết, xác nhận của khách hàng (hoặc người
chủ tài sản) hoặc dựa trên danh mục tài sản trong Bảng cân đối kế toán gần nhất
của doanh nghiệp để tiến hành thẩm định giá.
2. Tài sản có thể được phân chia theo các cách sau:
- Phân loại theo khả năng di dời, tài sản được chia thành: bất động sản
và động sản;
- Phân loại theo đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị, tài sản
được chia thành: tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính.
Trong thẩm định giá thẩm định viên cần phải quan tâm đến khía cạnh pháp
lý của tài sản đó là quyền tài sản.
Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn
cứ vào quy định của Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,
Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan
có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá
của khu vực và quốc tế.
Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định
giá căn cứ vào các quy định tại các văn bản pháp luật liên quan, pháp luật
chuyên ngành lựa chọn tiêu thức, cách phân loại tài sản cho phù hợp với mục
đích, yêu cầu cuộc thẩm định giá.
3. Bất động sản và động sản
a) Bất động sản là các tài sản không di dời được
Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất
định, không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Công trình xây dựng trên đất gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Nhận biết tính hợp pháp của bất động sản như sau:
- Đối với đất đai: căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc
các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đủ điều kiện để Nhà nước cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đối với công trình xây dựng:
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;
+ Hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở, công trình
xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở, ví dụ: giấy phép xây dựng; giấy
tờ thừa kế nhà ở được pháp luật công nhận; bản án, quyết định của Tòa án hoặc
cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở.
Chi tiết phân loại bất động sản quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo
Tiêu chuẩn này.
b) Động sản
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản có đặc
điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời
được, ví dụ: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ.
Việc nhận biết tính hợp pháp của động sản được căn cứ vào hồ sơ, tài
liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, chứng từ nhập khẩu và các căn cứ khác của tài
sản.
4. Tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính
a) Tài sản hữu hình là những tài sản có hình thái vật chất do chủ tài
sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các mục đích của mình.
- Tài sản có hình thái vật chất cụ thể, ví dụ: đất đai, nhà cửa, công
trình khác, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, thiết bị sản xuất, thiết bị
truyền dẫn.
- Tài sản hữu hình có những đặc điểm nhận biết sau:
+ Có đặc tính vật lý;
+ Thuộc sở hữu của chủ tài sản;
+ Có thể trao đổi được;
+ Có thể mang giá trị vật chất hoặc tinh thần.
b) Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả
năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
- Tài sản vô hình là đối tượng của thẩm định giá khi thỏa mãn đồng thời
các điều kiện sau:
+ Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể
chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật
chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
+ Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài
sản vô hình, ví dụ: hợp đồng, văn bằng bảo hộ, giấy chứng nhận, đĩa mềm máy
tính, danh sách khách hàng và các tài liệu chứng cứ khác;
+ Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
+ Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
- Tài sản vô hình gồm những loại chủ yếu sau đây:
+ Tài sản trí tuệ;
+ Quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ,
ví dụ: quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,...;
+ Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể
tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật, ví dụ: quyền khai thác khoáng
sản, quyền kinh doanh, quyền phát thải có thể chuyển nhượng được;
+ Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên,
các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ: danh
sách khách hàng, cơ sở dữ liệu;
+ Các tài sản vô hình khác.
c) Tài sản tài chính bao gồm:
- Tiền mặt;
- Công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị khác. Trong đó công cụ vốn chủ sở
hữu là hợp đồng chứng tỏ được những lợi ích còn lại về tài sản của đơn vị sau
khi trừ đi toàn bộ nghĩa vụ của đơn vị đó.
- Quyền theo hợp đồng để:
+ Nhận tiền mặt hoặc tài sản tài chính khác từ đơn vị khác;
+ Trao đổi các tài sản tài chính hoặc nợ phải trả tài chính với đơn vị
khác theo các điều kiện có thể có lợi cho đơn vị;
- Hợp đồng sẽ hoặc có thể được thanh toán bằng các công cụ vốn
chủ sở hữu của đơn vị.
Tài sản tài chính có thể là: trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc,
trái phiếu công ty, các loại trái phiếu khác, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu,
chứng chỉ tiền gửi, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu
ưu đãi, hợp đồng quyền chọn, các giấy tờ có giá khác.
5. Quyền tài sản
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền theo quy định của pháp
luật. Quyền tài sản bao gồm quyền sở hữu trí tuệ và các quyền tài sản khác.
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý, nó bao gồm tất cả các quyền lợi
và lợi ích liên quan tới quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mà người chủ sở hữu/sử
dụng tài sản được hưởng một các hợp pháp.
Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng được xác lập bởi pháp
luật cho người chủ sở hữu tài sản. Mỗi quyền năng có thể tách rời với quyền sở
hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự. Quyền sở hữu tài sản bao gồm các
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Nếu có các quyền năng được xác lập cho cùng một tài sản khác nhau thì
khoản thu nhập có được từ tài sản đó cũng khác nhau. Càng có nhiều quyền năng
thì khả năng thu được từ thu nhập do tài sản mang lại càng cao và giá trị tài
sản càng cao.
Người sở hữu tài sản được hưởng tất cả các quyền gắn với tài sản cũng
như tất cả các khoản thu nhập do tài sản mang lại theo quy định của pháp luật.
Thẩm định viên về giá phải phân tích đầy đủ các đặc điểm pháp lý
của tài sản, nắm vững các quy định của pháp luật liên quan để xác định đúng và
đầy đủ quyền tài sản để có kết quả thẩm định giá chính xác.
6. Doanh nghiệp
a) Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở
giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục
đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.
Việc phân loại tài sản của doanh nghiệp phục vụ cho việc lựa chọn và áp
dụng các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị của doanh nghiệp.
b) Phân loại tài sản của doanh nghiệp
Tài sản của doanh nghiệp được phân loại theo các cách khác nhau như khả
năng di dời, đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị hoặc các cách phân
loại khác theo quy định của pháp luật. Đối với khả năng di dời, việc phân loại
tài sản của doanh nghiệp được thực hiện theo quy định tại Điểm 3 của Tiêu chuẩn
này. Đối với đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị, việc phân loại tài
sản của doanh nghiệp được thực hiện theo quy định tại Điểm 4 của Tiêu chuẩn
này.
Thẩm định viên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thực tế (loại
hình doanh nghiệp, đặc điểm về quản lý, ngành nghề sản xuất kinh doanh,...) để
thực hiện phân loại tài sản của doanh nghiệp cho phù hợp.
Thẩm định viên có thể tham khảo việc phân loại tài sản theo hệ thống
tài khoản kế toán doanh nghiệp, tuy nhiên cần bổ sung các loại tài sản khác
(nếu có) do doanh nghiệp nắm giữ, có ảnh hưởng đến tổng giá trị của doanh
nghiệp nhưng không thỏa mãn các tiêu chí để được ghi nhận trong hệ thống tài
khoản kế toán doanh nghiệp.
Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên căn cứ vào cách tiếp cận
và phương pháp thẩm định giá áp dụng để chọn một hoặc kết hợp nhiều tiêu chí
phân loại tài sản phục vụ cho việc xác định giá trị doanh nghiệp.
d) Đặc điểm pháp lý của doanh nghiệp được căn cứ vào các giấy tờ như
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy
chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các giấy tờ liên quan khác được pháp luật quy
định./.